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Wohnfläche – was ist das eigentlich? Warum die Angaben so oft falsch sind

15.05.2018 17:02

Baron Münchhausen hätte seine wahre Freude an Wohnflächenangaben in Immobilienangebotsanzeigen gehabt. Aus unserer Erfahrung müssen wir feststellen, dass diese häufiger falsch als richtig angegeben werden.

© Frank Müller fmi

Die richtige Flächenangabe ist jedoch extrem wichtig für Käufer und Mieter. Wenn Sie zum Metzger gehen und ein Kilo Filet bestellen und bezahlen und stellen zu Hause fest, dass man Ihnen nur 800 Gramm eingepackt hat sind Sie zurecht verärgert. Der Schaden beträgt dann nur sechs bis acht Euro. Bei einer Eigentumswohnung, die Euro 1.000,- bis € 4.000,- je Quadratmeter kostet wird es dann richtig unangenehm, wenn der Anbieter um 20 % „schummelt“.

Wie für alles gibt es auch für die Wohnflächenberechnung eine gesetzliche Grundlage  – die Wohnflächenverordnung. Diese regelt genau, was Wohnfläche ist. Die häufigsten Fehler bei der Wohnflächenberechnung werden in den Dachgeschossen gemacht. Die „Schrägen“ sind das Problem. Wohnräume mit einer Höhe unter einem Meter dürfen überhaupt nicht in die Wohnfläche eingerechnet werden. Die Flächen mit Höhen zwischen einem und zwei Metern dürfen nur zu 50 % – also hälftig – einbezogen werden. Nicht weniger Fehler werden bei der Wohnflächenberechnung von Terrassen und Balkonen gemacht. Hier dürfen nur 25 % der Flächen als Wohnfläche bezeichnet werden, hat das Landgericht Berlin jüngst entschieden, es sei denn der Balkon oder die Terrasse hat einen außerordentlich hohen Wohnwert. Dann dürfen ausnahmsweise 50 % der Fläche angesetzt werden.

Wintergärten, Schwimmbäder etc., die meist in größeren Einfamilienhäusern zu finden sind, dürfen nur dann vollständig eingerechnet werden, wenn diese beheizt sind. Unbeheizte Flächen werden nicht als Wohnfläche gezählt. Kellerräume, Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung etc. gehören auch nicht dazu. Ebenso kann nicht Wohnfläche sein, was nicht den Bauvorschriften entspricht. Der in Eigenarbeit ausgebaute Speicher- oder Kellerraum im Einfamilienhaus bleibt ebenfalls (fast immer) außen vor, selbst wenn er beheizt ist und als Schlafraum oder Büro genutzt wird. Auch die Flächen im Zimmer, in denen der Kaminzug steht ist keine Wohnfläche, wenn seine Grundfläche mehr als 0,1 m² misst. Auch Treppen und Treppenabsätze in Einfamilienhäusern oder Maisonettewohnungen sind nicht anzurechnen.

Schnell kommen aufgrund Unkenntnis oder vielleicht auch mit Absicht fehlerhafte Flächenangaben zustande. Erstaunlich ist, dass die Flächenangaben – wenn sie falsch sind – immer zu groß und höchst selten zu klein sind. Bei großen Wohnungen und Häusern fällt es zunächst nicht auf, ob es 110 m² Wohnfläche oder 117 m² sind. Wenn man nach dem Kauf oder der Anmietung merkt dass sie fehlen, war es ein teures „Versehen“.


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