Wirtschaft
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Ausverkauf Döppersberg! Wuppertal: investorenfreundlich Keiner wie wir.

07.03.2015 11:05

Gegen alle Widerstände in der Bevölkerung hat der Rat der Stadt Wuppertal mit einer großen Mehrheit für das sogenannte „Investorenkubus-Projekt“ mit dem Investor „Signature Capital“ gestimmt. Das Grundstück wurde letztendlich zu einem erstaunlich niedrigen Preis angeboten. Warum?

Wer ist der Investor, wie sieht der Haftungsverbund aus – Signature Capital XYZ ?

Die Stadt hat sich frühzeitig an einen einzigen Investor gebunden und diesen lt. WZ schon Anfang 2014 ins Grundbuch mit einem Vorkaufsrecht bis zum 31.3.2015 (?) eingetragen. Wer wurde eingetragen, die Firma Signature Capital GmbH? Für die Verträge wird/wurde extra ein „Firmenkonstrukt von Signature Capital“ gegründet und/oder ausgebaut. Verwunderlich, dass zu einem sehr späten Zeitpunkt, einen Tag vor dem Ratsbeschluss, die Frist für die Übergabe des Grundstücks an den Investor vom 1.3.2015 mal eben auf den 1.5.2015 verschoben wurde – vielleicht hatte es mit den rechtlichen und/oder steuerlichen Aspekten zu tun.

 „und/oder steuerlich“  – hilft Politik und Verwaltung der Stadt Wuppertal Investoren beim „Steuersparen“?

Ein Zitat aus der Niederschrift der Planungs- und Baubegleitkommission Döppersberg vom 17.2.2014 zur Vertragsgestaltung mit dem Investor: „Die Verwaltung wird ermächtigt, die zur Umsetzung erforderlichen Maßnahmen durchzuführen und entsprechende Erklärungen abzugeben, insbesondere wenn aus rechtlichen und/oder steuerlichen Gesichtspunkten die Maßnahmen nicht unmittelbar von der Signature Capital GmbH, sondern durch ein anderes mit dieser verbundenes Unternehmen (§§ 15 ff. AktG) der Signature Capital Gruppe durchgeführt werden.“

Kümmert sich die Verwaltung um die „steuerliche Optimierung“ des Investors? Wie sehen die Erlöse bei den Grunderwerbssteuern, vor allen Dingen bei einem späteren Verkauf aus?

Vergleichen Sie nicht Äpfel mit Birnen, oder Melonen, Pfirsiche, Pflaumen, Zitronen, Kirschen und/oder was auch immer.

Wer will bei einem solchen Verbund schon beim Start eigentlich in Haftungsfragen, Ratingnoten und Absicherungen noch durchblicken? Wie viele Firmen des „Investors Signature Capital Ltd.“ (?) sind denn nun insgesamt mittelbar oder unmittelbar bei den Wuppertaler Projekten beteiligt? Wie sieht die Beteiligungsstruktur von „Signature Capital“ aus? Wie sehen die nationalen und internationalen, direkten und indirekten Verflechtungen, die Konzernmutter sowie die jeweilige Beteiligungshöhe und der Unabhängigkeitsindikator der Unternehmen aus?

Es bleibt spannend.

Recht(lich) erstaunlich – in der Ratsvorlage vom 10.2.2015 ist auch immer nur von „Signature Capital“ die Rede. Bei der Ermittlung von Bonitäten und Ratingnoten ist es aber wichtig die finanziellen Abhängigkeiten zu kennen, man kann nicht beliebig Firmen durch beteiligte Firmen einfach so austauschen, da die Ergebnisse sich fundamental ändern können und jede Konstellation neu geprüft werden muss.  Die Verhandlungen und Festlegungen scheinen über die Berliner Firma „Signature Capital GmbH“ gelaufen zu sein, der Verkauf und die Abwicklung gehen nun über andere Firmen – das ist nicht transparent und wirft jede Menge Fragen auf?

Stadt, Land, Geldfluss

In dem Gesamtprojekt Döppersberg stecken ca. 65 Millionen Euro Landesmittel, deswegen geht ein Großteil des Erlöses aus dem Grundstücksverkauf an den Investor zurück an das Land NRW. Eine Anrechnung von Aufgaben und Ausgaben für den Investor auf den Grundstückspreis wirkt sich also für die Stadt Wuppertal durchaus kostensenkend aus.

320 Euro pro Quadratmeter ? Wer hat Interesse an einem möglichst hohen Grundstückspreis?

Die Offenlegung der Preisfindung über den unabhängigen Gutachterausschuss dürfte interessant sein, da in den komplexen Vorgang über einen längeren Zeitraum vielfältige Aufgaben und Abhängigkeiten rein- und raus gerechnet wurden. Erstaunlicherweise kam noch eine Verschiebung des Investorengebäudes um 23 Meter und auch neue Planungsflächen hinzu. Das ganze Verfahren ist exklusiv und sehr speziell auf einen einzigen Investor ausgerichtet worden. Investiert werden auf der Gesamtfläche des Projektes Döppersberg (71150 m2) nach vorläufigem Stand ca. 2000 Euro pro Quadratmeter, der Investor erhält das Grundstück inkl. der Brückennutzfläche (7296 m2) für ca. 320 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich entstehen der Stadt Wuppertal erst durch den Verkauf weitere Kosten in Millionenhöhe, die eigentlich auch noch eingerechnet werden müssen.

Da hat die Stadt Wuppertal offensichtlich wenig Interesse an einer nachhaltigen Gewinnerzielung. Die gesamten Investitionen müssen zu einer angemessenen Wertsteigerung des Investorengrundstückes führen.  So wie es nun aussieht wird diese Marge beim Investor bei höheren Mieterträgen und / oder einem späteren Verkauf landen und nicht Wuppertal zu Gute kommen.

Nicht unmittelbar. Nächste Frage – wer hat das Köbo-Haus gekauft?

Der WZ-Artikel „Das Köbo-Haus ist verkauft: Mehr Platz für Geschäfte“ vom 28.3.2014 schreibt „…Neuer Besitzer des unter Denkmalschutz stehenden Köbo-Hauses ist eine eigens dazu gegründete Gesellschaft, die dem Döppersberg-Investor Signature Capital nahesteht…“. Warum fehlt die entsprechende Kennzeichnung des Köbo-Haus in dem „Übersichtslageplan Investor“ und warum wird der Zusammenhang in der Beschlussvorlage (VO_1053_15) nett umschrieben mit „8. Folgemaßnahmen des Investorenprojekts: Nicht unmittelbar mit dem Investorenprojekt in Verbindung stehend, aber im Zusammenhang mit der Gesamtmaßnahme Döppersberg sind weitere Bausteine zu realisieren …… Da das sogenannte Köbo-Haus verkauft wurde und dort eine Modernisierung und die Integration von weiteren Einzelhandelsangeboten geplant sind,…“.

Luxemburger Gesellschaften – wie viele insgesamt?

Die Verträge des Investorenkubus -Projektes werden mit drei neu gegründeten Luxemburger Gesellschaften des Investors geschlossen, nennen wir Sie mal Luxus2, Luxus3 und Luxus4. Wie sehen die Verflechtungen zwischen Luxus 2,3,4 und anderen „Signature-Firmen“ aus?

Seitens der beschlussfassenden Parteien gibt es keine konkrete Aussage zu den zukünftigen erwarteten Einnahmen für die Stadt Wuppertal . Schon die Vorgeschichte des Gesamtprojektes Döppersberg ist mehr als erstaunlich, die bisherigen Kostensteigerungen von 105 auf 140,5 Millionen Euro geben einen Vorgeschmack auf das Ende des Gesamtprojektes. Immerhin hat eine Minderheit des Rates das Investorenkubus-Projekt u.a. mit Bezug auf nicht kalkulierbare Kostensteigerungen für die Stadt Wuppertal abgelehnt.

Der Investor hat seine Investitionssumme  um 25 Millionen auf 55 Millionen Euro aufgestockt. Dazu zitiert die WZ Signature Capital zur Aufstockung der Investitionssumme am 19.1.2015 mit „Wir tun das gerne und guten Gewissens. Die Pläne für das FOC in der Bahnhofsdirektion sehen wir ebenfalls sehr positiv…“ (http://www.wz-newsline.de/lokales/wuppertal/ercolino-carrozzo-der-letzte-mann-im-tunnel-1.1841555) Die Wirtschaftsförderung der Stadt Wuppertal zitiert den Investor mit „Aufgrund der positiven Entwicklung haben wir uns im Laufe der Verhandlungen entschlossen, unsere Investition zu erweitern“.

Kaufkraft in Wuppertal – wie gut sind Prognosen, Analysen und Gutachten?

Das nächste in Planung befindliche Investorenprojekt in der alten Bundesbahndirektion und  dem Postgebäude – im Augenblick ein Outlet Center am Döppersberg – bringt ggfs. die nächsten 30000 Quadratmeter Verkaufsflächen.

In der  Potential- und Benchmark-Analyse über Elberfeld vom 26.11.2014  finden sich Aussagen zur Kaufkraft in Wuppertal. Bei einem Stand des Kaufkraftniveaus über 103% im Jahr 2005 wurde ein Kaufkraftniveau von 105,5% im Jahr 2015 prognostiziert, real senkte sich aber das Kraftkraftniveau im Jahr 2012 unter 100%, Tendenz im Augenblick weiter sinkend. Die IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid gibt eine Prognose für 2014, basierend auf den Daten von 2013 mit 97,1% an. Die Antwort in Wuppertal lautet – schafft mehr Einzelhandelsverkaufsflächen.

Die insgesamt kommenden Einzelhandelsflächen am Döppersberg werden die Innenstadt von Wuppertal nachhaltig und messbar verändern. Im Stadtgebiet werden Problemlagen erweitert und/oder auch neu geschaffen. Diese Investorenprojekte werden auch messbar Kaufkraft aus dem Umland abschöpfen.

Informationen zum Investor auf Wuppertal.de

Im Pressebereich der Stadt Wuppertal können Sie datiert vom 14.2.2014 lesen: „Signature Capital ist eine Immobilieninvestmentgesellschaft mit Sitz in Irland und Deutschland. Inzwischen werden ein Großteil ihrer Investitionen in Deutschland getätigt. So wurde z.B. 2011 die Neumarkt-Galerie in der Kölner Innenstadt erworben und aufwändig saniert.“

Da fehlt ein wichtiges Detail. Schon vor der Wuppertaler Pressemitteilung war z.B. am 8.1.2014 im Kölner Stadtanzeiger zu lesen „… Die Deka-Gruppe hat die Neumarkt-Galerie für 295 Millionen Euro von Signature Capital erworben…“

Unabhängig von diesem Projekt entsteht eine interessante Frage am Rande zum sogenannten „An- und Verkauf“ solcher Projekte – wie sind genau die steuerlichen Auswirkungen z.B. in Bezug auf die Grunderwerbssteuer? Da gibt es interessante Möglichkeiten.

Steigende Wertsteigerung

Die „Signature Capital GmbH“ inseriert in einer Stellenanzeige (z.B. vom 3.3.2015) auf StepStone. Zitate daraus: „Die Gesellschaft verwaltet zurzeit über 1 Milliarde Euro Immobilienvermögen in Deutschland, Großbritannien, den Vereinigten Staaten und Irland“ oder „Die Expertise unseres Teams liegt in deren Fähigkeit Möglichkeiten zu identifizieren und zu erwerben, die entsprechenden Mittel und das Kontrollrisiko während einer steigenden Wertsteigerung zu strukturieren.“ Nur nebenbei – in dem Anzeigentext selber ist wieder nur von „Signature Capital“ die Rede.

Wuppertal hat Potenzial, aber zu wenig Selbstbewusstsein gegenüber Investoren.

Das hat auch der Investor Signature Capital“ gemerkt. Wenn dieser „Wuppertal zu einem nachhaltigen 1A-Standort machen will“ – muss man erst einmal die Begrifflichkeiten, Zielsetzungen und sein Verständnis von Nachhaltigkeit klären. 1A für den Investor: Der Ankermieter bei dem Wuppertaler Investorenprojekt ist Primark.

Der Investor legt die Priorität auf seine Objekte und den Mikrostandort Döppersberg, das ist viel einfacher als die Aufgabe der Stadt Wuppertal sich um die gesamte Stadt zu kümmern. In Bezug auf die infrastrukturelle Anbindung an Köln und Düsseldorf sagt der Investor „Wuppertal ist weit genug weg, um von diesen Märkten nicht kannibalisiert zu werden.“  Ganz Wuppertal ist näher dran.

„K“einer wie wir

So betrachtet wird das Grundstück viel zu billig verkauft, ein wichtiger Teil der Stadtentwicklung in fremde Hände gelegt und die Gewinnabschöpfung erfolgt wahrscheinlich außerhalb von Wuppertal gesteuert durch komplizierte internationale Firmenkonstrukte.

Wen wundert da noch der Slogan der Wuppertaler Wirtschaftsförderung „investorenfreundlich Keiner wie wir.“.

In Bezug auf das Investorenkubus-Projekt und den Grundstücksverkauf stimmt das sehr nachdenklich. Der Slogan ist ein bemerkenswerter Anspruch, der nach hinten los geht. Keiner ist übrigens mit einem großem „K“ geschrieben.

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1 Kommentar zu „Ausverkauf Döppersberg! Wuppertal: investorenfreundlich Kei...“
  1. Bea sagt:

    Zustimmung & Ergänzung

    Dem Artikel stimme ich zu und möchte ihn gerne um zwei Aspekte ergänzen und Parallelen zu einem weiteren – nicht minder umstrittenen – Wuppertaler Großprojekt aufzeigen: :

    1. es ist nicht nur wichtig, DAS sich in Wuppertal etwas bewegt,
    sondern dass das in die richtige Richtung geht!

    2. Schweigen heißt nicht Zustimmung!
    Schweigen als Zustimmung zu werten, ist unklug
    – möglicherweise ist es auch bloße Resignation ;-)

    Die Richtung stimmt – für wen?
    Primark am Döpps und Ikea in W-Nord – sind gut für wen?
    In die richtige Richtung gehen beide Projekte für die Investoren – Wuppertal zahlt drauf!

    Einerseitsund verliert die Stadt mit jedem Grundstücksverkauf an mulrtinational agierende Investoren eigene Handlungsmöglichkeiten und Zukunft, andererseits bleibt Wertschöpfung nicht dort, wo die Umsätze erzielt werden!
    “ein wichtiger Teil der Stadtentwicklung in fremde Hände gelegt und die Gewinnabschöpfung erfolgt wahrscheinlich außerhalb von Wuppertal gesteuert durch komplizierte internationale Firmenkonstrukte.”

    Ja, so ist es – leider!
    Primark am Döpps und Ikea in W-Nord? – DAS muss wirklich nicht sein!
    Eben solche Gedanken wie in dem Artikel beschrieben, gingen und gehen mir durch den Kopf als der Irrsinn mit dem seit 2009 geplanten Möbler-Einkaufszentrum am Stadtrand begann! Nach eindringlichen Einwendungen von Anwohner/innen und weiteren engagierten Wuppertaler Bürger/innen sowie von Nachbarkommunen und auch zwei Planungsstopps aus Düsseldorf ist der Ikea-Homepark (Einkaufszentrum) zwar vom Tisch.
    Bis heute aber ist das Ikea-Gesamtprojekt weiter höchst umstritten, wird kontrovers diskutiert, dies aber von den Entscheidungsträgern eben weder gehört noch angenommen und zu Ende gedacht!
    Der Wunschstandort W-Nord wurde alternativlos bestimmt
    – und im März 2009 mit einer Absichtserklärung im Stadtrat mehrheitlich abgenickt!
    Durchaus berechtigte Einwendungen und Bürgerkompetenz wurden nicht angenommen, sondern mehrheitlich von Politik und Verwaltung als bloße “Partikularinteressen” und reiner “Opportunismus” abgetan, Hinweise auf fehlende Kostentransparenz und nicht kalkulierbare Folgekosten für Wuppertal bzw. die dann hier lebenden Bürger/innen weggewägt und durch die Wirtschaftsförderung beschönigend als “Realisierungsrisiko” umschrieben – obwohl bereits greifbar und vorhersehbar! Der Investor setzte dem Ganzen die Krone auf, indem er feststellte: “Die Alten/Opportunisten sterben weg und die Jungen kennen es nicht anders.” Gemeint sind Flächenverbrauch, Wald- und Gewässervernichtung sowie ein auf Verkehrsbeschleunigung – nur für den Investor – ausgerichteter Stadtrandbezirk – ohne Rücksicht auf Tradition und Heimat für Mensch und Mitwelt!

    Ja, Wuppertal hat Zukunftpotential – sogar sehr großes!
    DAS sollten wir aber doch bitte – gemeinsam – auch richtig nutzen
    anstatt unsere Benchmark immer weiter runter zu schrauben ;-)

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